Страхование гражданской ответственности застройщика по ФЗ 214

Особенности страхования

Данный договор приобретает юридическую силу только после регистрации в Росреестре, начиная с даты его регистрации и до передачи помещения собственнику.

При составлении договора с первым клиентом, застройщик должен иметь зарегистрированную в страховой организации страховку и предоставить ее для ознакомления будущему дольщику. Кроме этого, после заключения договора застройщик обязан ознакомить с условиями договора страхования всех участников строительства.

Если произошел страховой случай, дольщик вправе потребовать возмещение материального ущерба в течение двух лет после передачи ему в собственность жилья.

Договор страхования ответственности имеет ряд значимых особенностей. К примеру, минимальная сумма страховки должна превышать цену договора. Она рассчитывается с учетом стоимости объекта в регионе, где должен возводиться объект. В такой страховке не предусмотрена франшиза, с помощью которой можно определить финансовую часть убытков, не подлежащих возмещению.

Если произойдет досрочная приостановка действия договора или его расторжение, то это не освобождает компанию-застройщика от выполнения обязательств, в случае страхового случая.

Условия и правила

Согласно закону, до 2016 года собственный капитал компании-застройщика должен был составлять не менее 5% от стоимости площадей (жилых, нежилых) построенного объекта. Если данная норма не соблюдалась, то застройщик должен был иметь поручителя. Причем минимальная сумма их капитала в совокупности должна была составлять не менее 1 млрд. рублей. Это положение создавало некоторые трудности компаниям, не имеющим такого капитала, и застройщикам.

С апреля 2016 года Министерстве строительства и ЖКХ озвучили новые нормы уставного капитала застройщика. Теперь они напрямую зависят от общей площади возводимого здания.

Застройщик не должен привлекаться ранее к судебным процессам, связанным с банкротством или ликвидацией, а также не иметь иных проблем с законом. Также подрядчик не должен иметь задолженности за предыдущий год. Что касается руководства, то этот пункт тоже претерпел изменения, теперь главный бухгалтер и руководитель не должны иметь судимость. Если как минимум одно из перечисленных нарушений присутствует, это лишает подрядчика права на использование денежных средств дольщиков.

С 2021 г. все застройщики обязаны создать сайт для размещения на нем документов и обозначенной законодательством информации. В список документов, обязательных к опубликованию, входят: разрешительные акты на землю, разрешительные документы на застройку определенного участка, текст договора о долевом строительстве, пакет проектной документации и др.

В проектной декларации требуется указывать широкий перечень технических характеристик строящегося объекта, контакты для обратной связи, а также полную информацию о компании-застройщике. Эта декларация будет доступной, поскольку ее заполнять нужно в электронной форме на сайте.

Страховое соглашение заключают застройщик и страховая компания. Если обязательства не выполнены либо дом не сдан в срок, указанный в договоре, то все дольщики получат компенсацию. Размер начислений оговаривается в процессе заключения страхового полиса, в его подтверждение соответствующая информация вносится в раздел документа.

Страхование ответственности несет определенные убытки для застройщика, поэтому ему придется компенсировать: ущерб за нарушение норм безопасности в ходе строительных работ, несвоевременную сдачу объекта и т.д.; услуги юридических компаний или судебные издержки, если дольщикам придется отстаивать свои права.

Какие необходимы документы

Чтобы оформить страховой договор и произвести оценку тарифа, следует представить ряд документов:

• Договор/проект ДДУ (долевого участия).
• Заявление.
• Правоустанавливающую документацию на землю.
• Разрешение на ведение строительства объекта на определенном участке.
• Градостроительный план земельного участка.
• Бухгалтерскую отчетность за три года (ф.1 и ф.2).
• Проектную декларацию (включая паспорта руководителя компании и главного бухгалтера, ИНН, устав, ОГРН организации).

Страховая компания вправе запросить дополнительные данные, к примеру, договоры займа, кредитования, договор Генподряда и пр.

Что является страховым случаем

Основной риск компании-застройщика при долевом строительстве – невыполнение обязательств перед участниками строительства.

Ситуации, которые относятся к страховым случаям:

• Неполучение квартиры.
• Отказ застройщика от возврата денег, вложенных в строительство.
• Прерывание (прекращение) строительных работ.
• Банкротство застройщика.

Перечень рисков не ограничен. К примеру, можно оформить страховой договор от стихийных бедствий, пожара, форс-мажорных ситуаций и т.д. Закон в этом случае ограничивает максимальный размер компенсации.

Выплаты: когда выплачивают, в каком размере и что для этого нужно

Выплата компенсации от Фонда происходит на основании Федерального Закона № 218 ст.13 в установленном порядке (Постановлении правительства за № 1233).

Собрание жильцов проводится только после признания компании-застройщика банкротом. Чтобы вернуть уплаченные средства, дольщики обязаны принять решение о получении компенсации и направить соответствующий документ в Фонд.

В течение двух недель со дня принятия дольщиками данного решения, Фонд должен опубликовать на своем сайте информацию об обращениях от дольщиков с требованиями выплаты средств по долевому строительству, в частности, о порядке обработки и приема таких заявлений.

К заявлению дольщик должен обязательно приложить копию документа, удостоверяющего личность и выписку из реестра кредиторов.

Прием заявлений осуществляется до даты окончания управления делами застройщика либо позже этой даты (только в случае пропуска установленного срока по уважительным причинам).

Выплата средств осуществляется на реквизиты, указанные в заявлении, в течение 10 дней с подачи участником долевого строительства необходимых документов.

Выплата средств на основании договора со страховщиком производится в срок, не превышающий один месяц с момента получения страховщиком документов от дольщика. Он должен обратиться к страховщику до даты завершения конкурсного управления.

При покупке жилья инвестор должен учитывать, что государством застраховано только 120 кв. м помещения, исходя из среднерыночной стоимости за квартиру.

Дольщик, приобретая элитную недвижимость или пентхаус, вправе попросить застройщика предоставить документацию о добровольном страховании возводимого объекта. Также он может обратиться за компенсацией, в случае признания компании банкротом (на основании судебного решения).

Минимальный размер компенсации по данному виду страхования устанавливается исходя из стоимости договора. Компания-страховщик обеспечивает выплаты лишь в пределах указанной суммы. Размер компенсации не должен быть меньше суммы, которая напрямую зависит от площади помещений (общей), передаваемой дольщику и стоимости 1 м² жилой площади в данном регионе.

Страховые компании, которые вправе страховать застройщиков

Страхование застройщиков – довольно убыточная услуга. Именно поэтому большинство страховых организаций предпочитают не осуществлять свою деятельность в данном сегменте страховых услуг. В 2021 году ЦБ Российской Федерации назвал 10 страховых учреждений, который вправе заключать договора о гражданской ответственности компаний-застройщиков.

Ознакомиться с актуальным списком страховых учреждений, уполномоченных страховать гражданскую ответственность застройщиков, можно на сайте ЦБ.

Помимо этого, есть утвержденный перечень кредитных организаций (их более 200), которые вправе быть поручителями при составлении договора страхования.

При страховании существует единственная серьезная проблема – вероятность банкротства компании-страховщика. Однако если организация успешно работает более 5 лет на рынке страховых услуг и имеет многочисленные положительные отзывы, ее можно без сомнения рассматривать, как надежного партнера.

Что влияет на стоимость страховки

Стоимость страхового договора – это не фиксированная величина, поскольку она зависит от многих факторов.

На стоимость страховки влияет:

• Района/регион, где возводится объект.
• Деловая история застройщика (финансовое положение, репутация).
• Юридическая история компании (наличие судебных тяжб в сфере строительства).
• Количество и условия сданных в эксплуатацию объектов.

Эти факторы являются основными и обязательно учитываются при формировании стоимости страховки.

Компенсационный фонд – как альтернатива страхованию

Как показала практика за 2015-2016 г.г., механизм страхования ответственности компании-застройщика работает неудовлетворительно, и участники долевого строительства редко могут получить компенсацию по данной страховке. Поэтому с 2017 года поправки в закон обязывают застройщиков при запуске строительных проектов взамен страхования ответственности перед дольщиками, регулярно отчислять взносы в созданный компенсационный фонд долевого строительства.

Средства этого фонда должны использоваться для выплат возмещений дольщикам (если компания-застройщик объявлена банкротом) или достройки проблемных объектов. При этом, действующие договоры страхования имеют юридическую силу.

Кроме этого, поправки в ФЗ-214 добавили альтернативу данному виду страхования – проведение денежных расчетов через специальные счета эскроу. В данном случае выступает посредником финансовое учреждение и в случае банкротства застройщика, гарантирует возврат с этих счетов денежные средства дольщику.

Поручительство банка – это еще одна возможность страхования ответственности строительной компании. Банк берет на себя обязательства страхователя, соответственно, гарантирует компенсацию средств инвестору, если застройщик не выполнит своих обязательств.

Приводим таблицу допущенных кредитных организаций:

Актуальность: весна 2021г.

В таблице можете воспользоваться фильтром поиска. Начните вводить первые буквы наименования кредитной организации в поле, под "Наименование банка".

Актуальный список кредитных организаций вы можете найти по ссылке на сайте ЦБ. Чтобы найти банки соответствующие требованиям ЦБ на открытие счетов эскроу, воспользуйтесь поиском по странице. Для этого будучи на странице нажмите сочетание клавиш "CTRL" + "F" и напишите "эскроу".